La conveniencia de la vivienda en renta como una rentable inversión institucional en el mercado inmobiliario fue el tema expuesto por Francisco Andragnes, Chief Executive Officer de la empresa Metro Buildings, durante el último Foro Inmobiliario de la CAPADEI. Se centró sobre todo en su experiencia de éxito trabajando con este sistema en México, y luego de su charla, nos brindó detalles sobre el tema.
¿Es vital para la inversión institucional la total apertura al libre comercio?
Yo creo que no solamente lo que tiene que ver con el libre comercio es importante, sino la seguridad jurídica que esta apertura causa y con la que se beneficia el inversionista, ya que existen una serie de reglas que acompañan el funcionamiento del mercado libre que tienen que ver con la resolución de conflictos, el tratamiento del capital, la libertad del movimiento del dinero y de bienes, etc.
Yo creo que no solamente lo que tiene que ver con el libre comercio es importante, sino la seguridad jurídica que esta apertura causa y con la que se beneficia el inversionista
Por otro lado, como pasó en el caso de México cuando se abrió al libre comercio, la demanda aumenta mucho más.
Una vez que un país se abre enteramente al libre comercio ¿La inversión extranjera se ocupa, mayormente, de todo?
Depende también de quienes sean los socios del país que se abre, no es lo mismo trabajar en ese sentido con EE.UU., que cuenta con un mercado gigantesco, que hacerlo con el Mercosur que cuenta con una escala bastante diferente. No obstante, aún en ese caso, yo pienso que siempre es mejor un mercado abierto.
¿En qué sentido la alta inversión extranjera puede terminar incentivando la inversión nacional?
Es que no se da una sin otra, ningún extranjero invierte si no existe un fuerte socio local, y para este, contar con un inversor que llega de afuera le permite hacer muchas más cosas. Para mí este es un caso absoluto de “win-win”, porque lo que esto provoca es que el mercado se termine agrandando para todos.
Mientras más inversión hay, existe más desarrollo, mientras más desarrollo haya, los inversionistas interesados son cada vez más. Esencialmente, la clave está en el valor de los activos en relación a la liquidez que tienen.
¿Cuáles eran las principales resistencias que surgieron cuando empezaron a implementar el sistema de vivienda en renta?
Lo que decía la gente eran cosas como “no vas a poder cobrarle al que no te pague”, “no vas a llegar a llenar edificios”, “no los vas a poder financiar”, pero lo que en realidad ocurrió es que sí los pudimos financiar, sí los pudimos ocupar y llenar, y sí hemos podido cobrarles en forma la renta a los que usufructuaron la vivienda.
Por lo general, no hemos te- nido problemas de incumplimiento, también nos pasó que nos dijeron que no se iba a lograr la rentabilidad que se necesitaba, pero en la realidad, un edificio bien administrado y bien rentado es rentable.
¿Cuáles fueron las razones que los motivaron a enfocarse en la inversión en vivienda en renta?
Trabajando como inversionista institucional y viendo los productos que había en el mercado, llegamos a la conclusión de que la vivienda en renta era un producto que hacía falta desde el punto de vista de la demanda. En México, por ejemplo, actualmente hay más de 1 millón de familias que alquilan su vivienda, pero lo hacen a través de inversionistas no institucionales.
Debido a esto último, nos dimos que allí existía una necesidad de viviendas pensadas para los inquilinos desde el momento 0. Por otro lado, se necesitaban unas condiciones de mercado que permitieran pensar a largo plazo, debido sobre todo a que, en el caso de México, estamos hablando de una economía con mucha fuerza.
¿Es en la diversificación donde la vivienda en renta encuentra su mayor fortaleza?
Así mismo, al final del día, el sistema de vivienda en renta cuenta con una gran diversidad traducida en cientos de inquilinos cuyos ingresos son bastantes estables. La renta sube al mismo ritmo que suben los sueldos, si estos se elevan yo puedo subir mi precio de renta, si estos se caen, tengo que bajarlos.